ทำเลทองอสังหา ฯ น่าลงทุน

ถนนรัชดา โซนอนาคต น่าลงทุน

ถนนรัชดาภิเษก เป็นถนนสายสำคัญอีกเส้นหนึ่งที่เชื่อมต่อพื้นที่โซนพระราม 9 - ลาดพร้าวเข้าด้วยกัน ตลอดระยะทางประมาณ 10.5 กิโลเมตร ตั้งแต่แยกพระราม 9 ไปจนถึงแยกรัชโยธินนั้น มีโครงการรถไฟฟ้าเกิดขึ้น และในอนาคตจะเชื่อมต่อกันกับ โครงการรถไฟฟ้าใต้ดิน  MRT ที่มีในปัจจุบันถึง 2 จุด นอกจากนั้นยังมีโครงการ Mega Project ที่กำลังจะเกิดขึ้นอีกหลายโครงการ ในบริเวณ   โซนพระราม 9 – รัชดา ซึ่งนับว่าจะเป็นพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ที่ขยายตัวมาจากพื้นที่กรุงเทพ ฯ ชั้นใน  จึงไม่น่าแปลกใจที่ทำเลแหล่งนี้ จะเป็นอีกหนึ่งโซนหรือพื้นที่ สำหรับจะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย  เป็นแหล่งงาน หรือแม้แต่การลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการหารายได้จากการลงทุนในพื้นที่ ดังกล่าว

ทำไม ทำเลรัชดาภิเษกถึงน่าสนใจ

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์  กรรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า “ถนนรัชดาภิเษก เชื่อมต่อถนนหลักสำคัญหลายเส้นทาง ไม่ว่าจะเป็นถนนลาดพร้าว ถนนสุทธิสาร และถนนพระราม 9 ถนนทั้ง 3 เส้นที่ตัดผ่านนี้ ทำให้พื้นที่ดังกล่าวมีลักษณะเฉพาะที่และแตกต่างกัน ทั้งในแง่ของการกระจุกตัวของที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ ศูนย์การค้า ซึ่งปัจจัยดังกล่าวข้างต้น นั้นยังสะท้อนไปถึงราคาของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้น ๆ  ด้วย ทั้งนี้ทำเลรัชดาภิเษกครอบคลุม จาก  (1) โซนรัชดา - พระราม 9 (2) โซนรัชดา - สุทธิสาร และ (3) โซนรัชดา - ลาดพร้าว ในด้านการอยู่อาศัย ความโดดเด่นของ 3 ทำเลนี้ สามารถตอบสนองได้ทั้งการใช้ชีวิต การทำงาน และการเดินทางที่สะดวกสบายด้วยระบบราง ในด้านราคานั้น ทำเลนี้มีอัตราการเติบโตของราคาในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยอยู่ที่ 9.3% ต่อปี จากราคาเฉลี่ย 86,900 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2556  ต่อเป็น 116,000 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2560” ราคาที่เพิ่มขึ้นสอดคล้องกับอัตราการเติบโตของราคาในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน  ที่มีการเติบโตเฉลี่ย 10% ต่อปี

            ซึ่งเห็นได้ว่าแนวโน้มการเติบโตของราคาจะเป็นไปในทิศทางเดียวกัน ทั้งนี้หากเทียบเป็นโซนย่อย ของรัชดา (1) ทำเลรัชดา - ลาดพร้าว มีอัตราการเติบโตที่สูงกว่าเขตกรุงเทพ ฯ ชั้นในอย่างเห็นได้ชัด เฉลี่ยอยู่ที่ 15% ต่อปี ซึ่งสามารถสะท้อนถึงศักยภาพในแง่ของการลงทุนและการเติบโตของชุมชนในทำเลนี้  (2) ทำเลรัชดา -  สุทธิสาร มีอัตราเติบโตของราคาเฉลี่ยอยู่ที่  5% ต่อปี สะท้อนการเติบโตของตลาดและความต้องการของกลุ่มลูกค้าระดับกลาง (3) ทำเลรัชดา- พระราม 9   มีอัตราเติบโตของราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี เป็นทำเลศักยภาพใกล้ย่านธุรกิจ

* ข้อมูล ณ วันที่ 30 มกราคม 2561, ที่มา เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง, มกราคม 2561

            ทางด้านการลงทุนคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ มีอัตราเฉลี่ยผลตอบแทนจากการปล่อยให้เช่า 5.39%เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในแล้ว มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5% ทำให้คอนโดมิเนียมในทำเลนี้ น่าสนใจในด้านการลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งเนื่องมาจากเป็นทำเลที่ใกล้โซนออฟฟิศ และยังมีศักยภาพ สำหรับการปล่อยขายและเช่า กับกลุ่มลูกค้าต่างชาติได้อีกด้วย

ตามข้อมูล 30 มกราคม 2561, ที่มา เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง, มกราคม 2561

หากจะวิเคราะห์ถึงลักษณะพิเศษที่ทำให้รัชดาภิเษกสามารถแบ่งได้เป็น 3 ส่วน

1. โซนรัชดา-พระราม 9  (พื้นที่เชื่อมต่อเมือง เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ศูนย์กลางออฟฟิศในอนาคต)  โซนรัชดา-พระราม 9 นับพื้นที่ตั้งแต่แยกพระราม 9 ถึงสถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรม มีอุปทานรวมจำนวน 6,279 หน่วย อัตราขายรวม 89% มีระดับราคาเฉลี่ย 132,600 บาท/ตร.ม. เป็นโซนที่มีระดับราคาต่อตารางเมตรเฉลี่ยสูงที่สุดของทำเลรัชดาภิเษก ด้วยทำเลที่เชื่อมต่อจากอโศก-สุขุมวิท ย่านพื้นที่ดินราคาแพงของกรุงเทพ ฯ มีศูนย์การค้าเกิดขึ้นมากมายในบริเวณนี้ ทั้งเซ็นทรัลพระราม 9  ฟอร์จูน เอสพลานาดรัชดา และเดอะ สตรีท รวมทั้งตึกออฟฟิศจากนายทุนเจ้าใหญ่หลาย ๆ แห่ง เช่น SET, True Tower,  AIA เป็นต้น นอกจากนั้นยังมีแนวโน้มการขยายตัวของเมืองในบริเวณนี้เพิ่มเติมจากโครงการ Mega Project ต่าง ๆ เช่น โครงการ Super Tower โครงการมักกะสัน  ซึ่งถ้ารวมมูลค่าโครงการดังกล่าวทั้งสิ้นกว่า 340,000 ล้านบาท ทำเลนี้จึงมีความน่าสนใจหากต้องการคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้ ใจกลางเมือง ทั้งยังสามารถเชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมืองได้ด้วยรถไฟฟ้า ซึ่งมีถึง 2 สถานี  นอกจากนั้นยังมีสภาพแวดล้อมที่เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย  และถ้าพูดถึงราคา ก็จะต่ำกว่า ราคาของคอนโดมิเนียม ในตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า บนถนนสุขุมวิท อีกด้วย

2. โซนรัชดา - สุทธิสาร โซนนับว่าเป็นแหล่งท่องเที่ยวและแหล่งออฟฟิศ  ซึ่งเป็นโซนเปลี่ยนผ่านไปยังชุมชนกรุงเทพ ฯ ชั้นกลางโซนรัชดา-สุทธิสาร นับพื้นที่ตั้งแต่สถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรม แยกเทียมร่วมมิตรไปจนถึงแยกสุทธิสาร มีอุปทานรวมจำนวน 3,305 หน่วย อัตราขายรวม 93% มีระดับราคาเฉลี่ย 117,875 บาท/ตร.ม. โดยมีราคาขายต่ำลงมาจาก โซนรัชดา-พระราม 9 ประมาณ 11%  พื้นที่โซนนี้เต็มไปด้วยออฟฟิศ และแหล่งท่องเที่ยว มีนักท่องเที่ยวทั้งชาวจีนและชาวเกาหลีอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก และยังสามารถเชื่อมต่อไปยังถนนลาดพร้าว หรือลัดออกสู่ถนนพหลโยธิน  จากซอยสุทธิสารได้ นอกจากนี้ยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มในอนาคต ที่จะตัดผ่านบริเวณสถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรม ซึ่งจะทำให้พื้นที่โซนนี้มีโอกาสเติบโตได้อีกในอนาคต

3. โซนรัชดา - ลาดพร้าว (พื้นที่เชื่อมต่อไปยังชานเมืองหลายเส้นทาง มีความเป็นชุมชน คุ้มค่าราคา)  โซนรัชดา-ลาดพร้าว นับพื้นที่ตั้งแต่แยกสุทธิสารไปจนถึงแยกรัชโยธิน มีอุปทานรวมจำนวน 5,256 หน่วย อัตราขาย 68% มีระดับราคาเฉลี่ย 100,200 บาท/ตร.ม. มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้นในโซนนี้จำนวนมาก เนื่องจากรถไฟฟ้าในอนาคตสายสีเหลืองได้มีกำหนดวันเข้าก่อสร้างที่ชัดเจน จึงส่งผลให้มียูนิตเหลือขายอีกจำนวนหนึ่ง จากโครงการเปิดใหม่ภายใน 1 ปีที่ผ่านมา ทำเลนี้เป็นย่านที่อยู่อาศัยและออฟฟิศขนาดเล็ก มีความเป็นชุมชน เต็มไปด้วยร้านอาหารสไตล์ Street food ย่านรัชดา – ลาดพร้าว จึงเป็นอีกหนึ่งทำเลหนึ่งที่เหมาะสำหรับผู้ที่มองหาคอนโดมิเนียมที่คุ้มค่า คุ้มราคา และยังมีความสะดวกสบาย โดยสามารถเดินทางเข้าเมืองได้ภายใน 15 นาที โดยรถไฟฟ้า MRT นอกจากนั้นยังมีโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ตรงบริเวณบางซื่อ ซึ่งก็ตั้งอยู่ไม่ไกลจากบริเวณนี้  ทั้งยังมีจุดเชื่อมต่อ (intersection) การดินทางหลายจุดที่อยู่ใกล้เคียงกัน จึงทำให้พื้นที่นี้เป็นย่านที่น่าจับตา มองเป็นอย่างยิ่ง  

            ซึ่งในอนาคตภายในปี 2563  โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง จะเริ่มสร้างเสร็จ และจะเปิดให้บริการ  ทำเลแถวรัชดาภิเษกน่าจะเป็นแรงกระตุ้น ที่กลุ่มนักลงทุน เกิดความสนใจ เข้ามาพัฒนาโครงการในบริเวณนี้มากขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่เป็นจุดตัด หรือเป็นเส้นทางเชื่อมของรถไฟฟ้าทั้ง สายสีเหลืองและสายสีส้ม ซึ่งเริ่มก่อสร้างไปแล้วทั้งสองสาย นอกจากนั้นยังมีโครงการส่วนต่อขยายจากรถไฟฟ้าสายสีเหลืองแยกรัชดา-ลาดพร้าว เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม ตรงแยกรัชโยธินซึ่งปัจจุบัน อยู่ระหว่างทำการศึกษาเพิ่มเติมอีกโครงการ  และปัจจุบันบริเวณนี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทำเลรัชดาจำนวน 1,697 ยูนิต ภายใน 6 เดือนที่ผ่านมา

รวมทั้งมี Developer รายใหญ่อีกหลาย ๆ รายเริ่มเข้ามาสนใจ และจองพื้นที่ เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการใหม่หรือเปิดตัวโครงการเพิ่มมาตั้งแต่ปลายปี 2560  จึงไม่แปลกใจที่ทำเล ตรงรัชดาตั้งแต่แยกพระราม 9 ไปจนถึงแยกรัชโยธินจะคึกคักมากขึ้น กว่าเดิม ในอีกภายใน 1-2 ปีนี้  อย่างแน่นอนและคาดว่าน่าจะเป็นทำเลทองที่น่าสนใจอีกแห่งหนึ่ง  ส่วนเรื่องราคาคอนโดมิเนียม และอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้  ในอนาคตน่าจะปรับตัวสูงขึ้น ตามอัตราการเติบโต ของปัจจัยต่าง ๆ ที่เข้ามาสนับสนุน ตามเหตุผลข้างต้น

///////////////////////////